Di debatt – Politikerna sänker bostadsmarknaden

13
558
Källa: Di debatt 3 juli 2018. https://www.di.se/debatt/debatt-politikerna-sanker-bostadsmarknaden/

Idag i Di-debatt så finns ett debattinlägg kring våra bostäder och dess finansiering idag och i framtiden. Främst om hur finansieringen ska ske. Inlägget är undertecknat av fyra herrar och en dam. Samtliga mer eller mindre namnkunniga. De slår fast några intressanta sanningar tycker jag. I korthet fångar jag följande:

  • Det finns ingen bobubbla i Sverige. Människor kan bära kostnaderna för sina bostäder och det är billigare att köpa än att hyra. – Min tolkning.
  • ”Om människor framöver ska kunna äga sina bostäder som i dag kommer hushållens totala skuldsättning att öka.” – Saxat ur artikeln.
  • ”I rapporten visas hur kombinationen av bolånetak, obligatoriska amorteringskrav, skuldkvotsbroms samt bankernas kalkylräntor på cirka 7–8 procent tränger bort hushåll som saknar kapital. Bankernas tillämpning av de nya regelverken, inklusive deras egna kalkylräntor, innebär att ett hushåll prövas mot en boendeutgift som är fem gånger högre än hushållets nuvarande boendekostnad.” – Saxat ur artikeln.

Mycket av inlägget handlar om finansieringen av byggandet i Sverige. De förändringar som gjorts har i praktiken medfört byggstopp då det inte finns något kapital som kan finansiera byggandet, även om kalkylerna skulle hänga samman, för så väl byggare som slutkund.

 

 

Jag tror de har rätt. Samtidigt tycker jag inlägget helt saknar perspektiv. Jag har hela tiden argumenterat emot de som hävdar att priserna på bostäder i sig skulle signalera en bubbla. Det är ett missförstånd. Jag förstår inte heller varför reella räntan skulle bli 7% plötsligt. Men det finns en händelse i närtid som fått mig att reagera och reflektera kraftigt över storstädernas bopriser.

En bekants bekant som gjort bostadskarriär i centrala Stockholm bytte upp sig i sitt boende precis när marknaden började skaka för något år sedan. De hade då en lägenhet i centrala Stockholm som de ville ha 12 miljoner för. Och de köpte en för 16 miljoner. De har dessutom ett sommarhus ut mot kusten. De ägde alltså, vid köpet av sin nya lägenhet, två stora centralt belägna lägenheter i Stockholm och ett hus. De hade lån på en bra bit över 20 MSEK. Naturligtvis fick de inte sin gamla lägenhet såld till de pris man förväntat sig, utan fick krypa nästan 2 MSEK, vilket gjorde att hela kalkylen pajade – främst genom att de hamnade i ett ekonomiskt läge där banken krävde amortering, och föräldrarna fick skuta till ett betydande belopp.

Det här är personer som är relativt välavlönade, men inte är börs-vdar. I verkligheten så tjänar de faktiskt sämre än jag och min sambo gör, när vi jobbar.

Jag skiter i hur kalkylerna ser ut för människors boende och räntebanan framöver när jag ser det här faktiskt. Det finns inte en chans i helvete att vi kan ha ett samhälle där par med intjäningsförmåga på under 1 MSEK efter skatt, om året, ska hantera lån på 20 MSEK. De klarar med sin kostnadsnivå kanske att spara – och då får de leva extremt tajt – 200 000 kronor om året. Det gör att när de fick krypa nästan 2 MSEK på sin lägenhet som de sålde, så gick tio års frenetiskt sparande åt helvete. En halvering av bostadspriserna skulle radera allt eget kapital plus snudd på en livstids sparande.

Så kan det inte vara! Så länge alla priser går upp så är det låtsaspengar, men när någon synar korten, låt vara lågkonjunktur, räntor eller boprisfall, så måste det finnas någon rimlig koppling mellan pengarna som det spelas om och betalningsförmågan bakom.

 

 

I Mariannelund, här ner hos oss, kostar ett hus mellan en halv till en miljon kronor. Det är mycket pengar det också. Men riskerna relaterar till inkomsterna på ett helt annat vis.

Så det jag tyckte föll bort i artikeln var hushållens riskexponering i storstadsområdena. Vad är rimligt att anta att privatpersoner ska ha för risk i sin privatekonomi. Och om man väljer att flytta finansieringen/risken från hushållen till andra aktörer, så som banker eller staten, vad är det då för risknivå där som är rimlig?

Det måste till ett hållbart system för boende och boendefinansiering. Det krävs inte att marknadens aktörer hittar en ny looser som de kan tippa över problemen på, så att de kan köra 10 år till.

Du hittar debattinlägget i sin helhet här.

13 KOMMENTARER

  1. Vi får hoppas att dina vänners bekanta inte är typfallen för belåningsgrad på boendet i riket. Då kanske bobubblan är faktisk.

    Finns mycket kapital utveckling att inhämta för de som nyttjar lågränteläget, som vanligt förknippat med viss risk.

    Personligen gillar jag läget, längesen det var så enkelt att tälja guld till rimlig risk. Tänk att man fick uppleva att pengar är snudd på gratis, bara att sätta dem i arbete, och njuta frukterna.

    Samtidigt finns en liten socialist i mig som inte gillar den förmögenhetsöverföring som nu pågår från mindre välbeställd till redan fullskiten.

    • Jag vet inte om våra vänners bekanta är typiska, men det var ju helt möjligt för dem att göra det de gjorde. Det ger lite perspektiv.

      Det låga ränteläget har gynnat kapitalägare, stora som små, något helt otroligt. Men om det på samma sätt missgynnat andra är för mig lite oklart faktiskt. Jag tycker också det är svårt att säga vad som är rätt och riktigt. Högre räntor och skatter ger en annan värld. Kanske mer i linje med socialistens syn, men samtidigt mindre dynamisk vilket jag inte är säker på gynnar någon.

  2. Jag tänkte också imorse när jag läste inlägget att det är trots allt sunt med Begränsningar, det är lätt att bli girig och förköpa sig. Marknaden kan ju bara bli bättre,,,
    Jag kommer ihåg när räntan var 12%. Varje % enhets ökning på 1 mkr blir nästan 1000 per månad. 5 mkr i lån gör 4200 kr i ökning per månad per % höjning.

    • Jag kommer ihåg när bästa möjliga stadshypotekränta var 17%. Men oj vilken inflation och löneökningar vi hade då. Det gick i ett huj att bli skuldfri på huslånet.

    • Hej Mot miljonen. Som Stenkryparen är inne på nedan så var nog realräntan något lägre än 12%, det är mycket som spelar roll, så det är mycket som ska beaktas för att man ska komma rätt. Själv tror jag, bland annat utifrån inflationstryck och vad vi sett i Japan, att höga räntor inte är så troliga under min livstid faktiskt.

      Jag använde en kalkylator från någon bank och fick ungenfär hälften av prispåverkan vid en räntehöjning på 1%, efter skatten beaktas mot vad du fick. Fortfarande mycket pengar, men halva tillväxttakten. Hur har du fått fram dina siffror?

  3. Det som sticker ut här är ju lånet kontra inkomst! Vilken bank gick med på att låna ut dessa summor, och att de köpte innan de sålde? Iaf påskrivet säljkontrakt brukar krävas för att köpa ny bostad om man lånar såpass mycket. Det känns som något inte stämmer i siffrorna?

    Runt 5-6ggr årsinkomst brutto har väl varit max som banker vill låna ut i iaf några år. Var kanske lite mer för 5+ år sedan.

    • Hej Kalle, mitt exempel är bara från något år sedan. Det här är människor med stora tillgångar, helt i sina bostäder, som gjort fenomenal bostadskarriär. De skulle efter inköpet av sin bostad få en belåningsgrad som gjorde att de inte behövde amortera, om affären gått i lås som tänkt. De räknade dessutom med bundna lån under en lite längre tid. Så det finns inget märkligt i kalkylen. Det är risk kontra inkomst som drar iväg.

      Det är inget märkligt case det här. Hur många av de som ska tillträda i alla nybyggen har sålt sin lägenhet innan kontraktsskrivning för ett par år sedan?

      • Jag kanske var lite snabb i kommentaren, även om det låter som att siffrorna ligger på alla vanliga bankers gränser. ca 10milj i lån, kalkylränta 7%, dvs 41k/ränta per månad efter avdrag. Lån på 6 gånger bruttoinkomst ger bruttoinkomst ~1.6Milj för paret? Kanske inte omöjligt, men definitivt på alla gränser.

        Du har helt rätt i att många som köper nyproduktion chansar på att de får en viss summa för nuvarande bostad kanske 2 år senare. Men skillnaden där är att de inte fått något lån för nya bostaden ännu. Det konstiga i denna situation är att de lyckades få ett överbryggningslån utan att ha sålt sin gamla lägenhet.

        • Hej Kalle,

          Det kanske inte framgick riktigt i inlägget. Den här familjen hade en ”bryggfinansiering” då de hade lån på över 20 miljoner. Det var alltså ingen tänkt ”stadigvarande” situation. De hade tre bostäder, ville ha två, men kunde klara sig med en. Det gör att det blir lite andra förtecken. När allt normaliserats så skulle de ha lagt i runda slängar 40% av köpeskillingen i kontantinsats.

          Min bedömning är att de hade inkomster på cirka 90 ksek i månaden innan skatt. Kansek 100 ksek.

          Så åter igen. Inget dåligt case, men relationen risk vs. egen intjäningsförmåga?

          • Ja, men bryggfinansiering brukar kräva påskrivet säljkontrakt för gamla bostaden så att slutdatum finns. Men uppenbarligen var det annorlunda i detta fallet.

            Vi är överens om att relationen skuld-inkomst är det som verkligen sticker ut, men deras bank tyckte tydligen inte det 🙂

Vi värdesätter diskussion - Kommentera gärna