Onkel Toms stuga

Rikast är den vars nöjen kostar minst

Meny Stäng

Går det att göra en investeringsansats i fastighetssektorn? Tänkbara bolag?

Först ett tack till alla förslag som kommit kring tänkbara bolag i bygg- och fastighetssektorn. Vi återkommer till dem längre ned.

Det jag tänker försöka göra i det här inlägget är att beskriva en investeringsansats för en korg av aktier i fastighetsbranschen. Jag försöker alltså fånga det allmänna sammanhanget som jag vill ska förklara åtminstone två saker för mig.

  1. Varför ska jag titta på fastighetsbolag nu?
  2. Vad är det som gör att fastighetsbolagen attraktiva på lite längre sikt?

Det vi gör här är alltså inte, åtminstone direkt, en bolagsspecifik granskning utan handlar mer om en sektor och en allmän översyn av läget.

lugn, jag vet vad jag gör – jag har misslyckats förut

Jag har följt upplägget att se till en sektors eller branschs allmänna trend som grund för investeringar ett flertal gånger, med blandade resultat. Här är mina flippar och floppar:

  • Amerikanska bankbranschen. Där satsade jag stort på ett bolag när branschvärderingarna var låga, jag valde det som hade lägst värdering, med mycket god förtjänst.
  • Amerikanske försäkringsbolag. Där valde jag en bred sektor ETF som varit en mycket god investering. Mitt förstahandsval, det bolag jag valt om jag bara valt ett bolag, har inte alls presterat, men sektor gjorde.
  • Stora oljebolag köptes när oljan varit på dekis en längre period. Investeringen har underpresterat mot index i år men är ingen katastrof. Här valde jag två riktigt stabila (BP och Shell) bolag med väldigt låga värderingar – då de, kanske, har högre risk – relativt sina kollegor.
  • Oljeservicebolag köpte jag på samma premisser som ovan. Jag köpte små poster i enskilda bolag, blandat med inköp av en sektor ETF. Det här har inte varit några lysande investeringar ens när jag valt bolag som ”inte alls är som andra” med långa kontrakt, fina finanser och goda framtidsutsikter. Jag har varit med om rekonstruktioner, nyemissioner och uppköp.

I de tre första punkterna ovan har jag gjort investeringar som är långsiktiga på så sätt att jag köpt bolag som jag kan tänka mig att äga länge. Även efter att de gått starkt och uppvärderats. I sista exemplet med oljeservicebolag så har inte den principen varit lika uttalad. Där har jag mer gjort valen där och då och valt bolag som bedömts starka i sektorn.

Vad är möjligheten här och nu?

Jag har inte många kronor i fastighetsbolag. I princip är exponeringen lika med noll kronor. När jag bodde i en lägenhet med marknadsvärde på över tre miljoner, i en bostadsrättsförening som lånat ytterligare två miljoner på samma tillgång, kändes det helt rätt. Vår familjeförmögenhet var i fastighetsbranschen kan vi säga. I dag äger vi i och för sig vår gård, men den är billig och obelånad.

Så jag har en önskan om att långsiktigt investera – inte mycket men dock – i fastighetsbranschen såväl i Sverige som internationellt. Kanske finns det nu möjlighet att komma in på marknaden till rätt värdering.

Alla kapitalintensiva bolag – här och i USA – står just nu inför en utmaning då bedömningen är – som alltid när vi går mot nytt år – att räntorna kommer stiga. Även små förändringar i ränteläget kan betyda stora kostnadsökningar för bolagen då de idag ofta lånat väldigt förmånligt. I grund och botten är inte detta ett stort problem för fastighetssektorn. Högre räntor signalerar bättre ekonomiskt läge vilket gör det möjligt att höja räntan och öka uthyrningsgraden, men bolagen måste kunna hantera bryggan från det att kostnaderna ökar till det att kunderna betalar mer. Vi kan kalla det här med räntehöjningen – den underliggande kostnadsökningen – utmaning nummer 1.

Utmaning nummer två är att efterfrågan viker för vissa segment i fastighetssektorn. I Stockholm verkar det vara en överetablering av bostadsrätter – ett problem som dessutom riskerar att öka snabbt då byggandet är rekordstort. I USA brottas detaljhandeln med stora utmaningar och många fastighetsbolag som hyr ut butikslokaler är i samma situation – nya kontrakt tecknas exempelvis till 16% lägre pris rapporteras från bolaget CBL – och andelen outhyrda lokaler ökar. I grunden är detaljhandeln i USA i en total omstrukturering där varuhuskedjorna verkar dö ut och kravet från konsumenter verkar vara att köpladorna (malls) måste erbjuda hippare butiker och mervärde i form av upplevelser och god mat. För att möta trenden behöver fastighetsbolagen investera i befintligt bestånd. Det är just nu väldigt oklart hur bra detta faktiskt fungerar. Vissa lyckas fantastiskt väl i att ställa om gamla shoppingcentra med mat, pub, bio, spa, samhällsservice och lekland, samtidigt som affärerna blir ”spetsigare” och erbjuder något som vi verkar eftertrakta. Andra rapporterar vikande antal biobesök och ganska snabbt vikande efterfrågan på restaurangbesök, vilket bådar illa mitt i en ganska god konjunktur.

I USA går också uthyrningen inom vårdsegmentet uselt. Operatörerna, de som driver sjukhusen, är satta under svår ekonomisk press och flera bolag går i konkurs. Samtidigt så verkar inte amerikanska pensionärer alls behöva uppsöka vårdboenden i livet slutskede på det sätt många räknat med vilket innebär att beläggningsgraden i seniorboenden viker. Det är idag alltså möjligt att hitta fastighetsbolag, såväl i Sverige sm internationellt, som har utmaningar vad gäller efterfrågan.

Kombinerar vi dessa två utmaningar ovan får vi den riktigt härliga röran i form av utmaning nummer 3:  kapitalintensiva bolag som ska förnya sina lån kan snabbt få stora problem om såväl kostnader ökar samtidigt som efterfrågan på deras produkter och tjänster viker. De får problem att skaffa kapital, kreditvärderingen kan sjunka och sannolikt ökar kostnaderna för nya lån avsevärt mer än den räntehöjning som vi idag ser inom överskådlig tid. De som lyckas förnya sina lån kan mycket väl gå från räntenivåer på 2-3% upp mot 6-7% eller bli helt utestängda från lånemarknaden, trots goda kassaflöden.

Inom oljeservicebranschen har vi sett hur det här öppnar för fulspel. Det innebär att kreditgivarna nyttjar det faktum att lån inte kan förnyas till en kostnad som bolaget kan leva med och rekonstruerar bolaget. I det sammanhanget förlorar aktieägarna – och preffärgare om de finns – oftast sin insats. Som grädde på moset så finns bolaget och dess fastigheter kvar på marknaden, men i ett betydligt bättre ekonomiskt sammanhang för de rekonstruerade bolagen, än det som gäller för  konkurrenterna. Det gör att marknaden hårdnar och driver fram ännu fler rekonstruktioner.

Men allt går sällan helt åt helvete vilket öppnar för möjligheter. Som jag ser det är det två huvudcase som är möjliga här och nu:

  1. Hitta bolag i utsatt läge med attraktiv relation mellan risk och belöning, eller
  2. hitta bolag som dras med i ovanstående negativa sammanhang men som egentligen inte är speciellt berörda av riskerna på marknaden.

I dagsläget tror jag inte alls att det är intressant att köpa – för mig med min riskprofil – stora stabila svenska fastighetsbolag med goda finanser (Balder och Castellum). De ser inte alls ut att vara berörda av turbulensen ännu, om de någonsin blir. Balder och Castellum handlas kurs/eget kapital i trakterna 1,15, när det går att hitta bolag med så låg kvot som 0,6, eller kanske lägre.

P/B eller P/E
Jag har valt att använda relationen mellan en akties pris och dess bokförda värde , nedan förkortat P/B för att bilda mig en uppfattning om vad priset på tillgångarna i bolaget är, medan P/E är relationen mellan aktiens pris och intjäningsförmågan. För verksamhet som kräver mycket kapital så är P/B en bättre indikator på bolagets potential än det traditionella förhållandet P/E.

Vi vill därför ha bolag med lågt P/B och lågt P/E (eller allra helst starka kassaflöden) om det går att hitta. Fastighetsbolag i Sverige har nämligen den fula egenheten att värdeuppgång i fastigheterna höjer deras vinst, vilket medför låga P/E-tal samtidigt som motsatsen gäller. I praktiken letar vi kanske därför främst efter företag med låga P/B och goda kassaflöden. P/E får bli lite som det blir, då nedskrivningar med mera kan göra att siffrorna avseende bolagets vinst under kortare tidsperioder blir helt missvisande.

För Reits i USA så är P/B missvidande då de skriver av tillgångarna. I stället får vi använda uppskattningar ar som P/Net Asset Value (NAV) som motsvarar svenskans P/B.

Ska vi vara riktigt noggranna så ska vi skilja på substansvärde och bokfört värde, men i detta nu så noterar vi bara att båda delarna bör beaktas när vi pratar värderingar i fastighetsbolag.

Det här kommer ta tid

Jag har ingen tidshorisont för när våra beslut nu visar sig vara goda investeringar. Men det kommer ta åratal där sannolikt bolagens värde kommer falla ytterligare samtidigt som engångshändelser kan påverka hela branschen i olika riktningar. Jag räknar därför med att handla lite nu och fortsätta handla bolag med låga P/B- tal något år framöver, minst. Jag kommer vara mycket motvillig att sälja på dåliga nyheter under 2018 då jag aktivt fiskar i grumliga vatten. Det här sättet att investera bygger inte på att vi väljer vinnarna, det bygger på att vi väljer företag i en bransch som genomgår en förändring. Förändringen ger oss möjlighet att köpa värde – i form av tillgångar eller kassaflöden – till attraktivt pris och även om något går snett så ska totalen bli till vår fördel.

Kandidater – Era förslag och mina

Platzer1,14 6,13

Platzer1,14 6,13

 Bolag P/NAV P/E (framåtblickande)
Amerikanska/Kanadensiska REIT
Northwest Healtcare ? 66,85
Sotherly Hotels 0,5 15,33
 Washington Prime Group  0,5
Realty Income  ?
Nordiska bolag  P/B 2017 års siffror
Np3  1,10  5,7
Brinova  0,84  5,36
Delarka  1,35  42,46
Agora  0,47  7,08
Balder  1,11 5,37
Castellum  1,17  6,42
Serneke 1,63 5,52
Hemfosa  0,99  5,21
Wallenstam 1,37  7,44
Atrium 1,1 4,83
Platzer 1,14 6,13
Oscar Properties 0,66 1,49

 

 

Slutsats

Det verkar inte som svenska fastighetsbolagen ännu värderar speciellt lågt om referensen är att vi vill köpa tillgångarna under bokfört värde. Det har historiskt gått att göra i nutid på börsen, samtidigt som fastighetsbolagen också varit dyrare. Bland amerikanska bolag går det att hitta mer krisstämpel. Jag har gjort några inköp, små poster om 5 000 kronor, i några amerikanska REITs, och är nog nöjd där just nu. Jag vill hitta något köpvärt här i Sverige under hösten. Det finns mer att studera än de bolag jag tittat på ovan, så något kul ska nog gå att hitta.

Hur tänker du om värderingar och möjligheter?